소액 주거용 오피스텔의 인기가 높아질 전망이다. 정부가 8.18 전월세시장 안정 방안을 발표하면서 주거용 오피스텔을 임대사업자 등록 대상에 포함시켰기 때문이다. 그 동안 도시형생활주택은 임대사업자 등록 대상으로서 세제 혜택을 받았지만 주거용 오피스텔은 임대사업자 등록 대상이 아니었다.

이에 따라 오피스텔도 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세와 재산세 감면 혜택 등을 받을 수 있게 됐다. 세제 감면 혜택을 통해 투자성을 높일 수 있어 주거용 오피스텔의 관심 수요가 늘어날 것으로 보인다.

▶기존 오피스텔 매매시장 비수기 지나고 다시 살아날 가능성=부동산정보업체 부동산114에 따르면 최근 미국발 금융위기 악재까지 겹치면서 수익형 부동산을 찾는 관심 수요가 증가한 가운데 정부의 이번 세제 혜택 발표로 주거용 오피스텔의 투자 관심이 증가할 전망이다.

최근까지 비수기 영향과 임대수익률 하락으로 오피스텔 매매 거래나 가격 상승세가 주춤했다. 도시형생활주택 신규 공급 증가로 인해 오피스텔 투자 수요가 분산되면서 약세를 보인 지역도 나타났다. 이번 조치로 오피스텔 분양시장은 물론 기존 매매시장에 대한 수요 관심이 다시 형성될 것으로 기대되며 세제 혜택 등의 차이가 없어지면 도시형생활주택과의 상품성 경쟁도 다시 대등해질 것이다.

▶문제는 투자금 부담 증가와 임대수익률 하락, 소액 오피스텔 주목=하지만 상반기까지 투자 수요가 증가하면서 기존 오피스텔 매매가격이 크게 높아진 탓에 임대수익률은 하락세를 보였다. 기대 수익률은 오히려 낮아지고 투자금 마련 부담은 커지면서 오피스텔 매매 거래도 다소 관망세를 보였다.

따라서 소액 투자가 가능한 저가 오피스텔을 중심으로 투자 관심 수요가 재형성될 전망이다. 오피스텔 투자 수요자들이 선호하는 1억 원 안팎의 소형 오피스텔은 초기 투자금 부담이 적기 때문에 임대수익률은 상대적으로 높게 형성되는 편이다. 소액 오피스텔이 많은 서울 경기 지역을 먼저 살펴보고 역세권 소재 오피스텔과 업무지구 연계성이 좋은 곳을 선별 투자하는 것이 좋다.

서울 경기권의 1억원 미만 소액 오피스텔은 5만여 실 정도 된다. 서울 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포 등지에 주로 분포하고 경기도에서는 고양, 부천, 수원, 안산, 시흥시 순으로 재고량이 많다.

▶서울 강서구 1억원 이하 오피스텔 많아.지하철 9호선 이용, 여의도ㆍ강남 접근 수월=서울 오피스텔 1억 원 미만 재고 물량은 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포 순으로 많다. 강서구는 전체 오피스텔 재고 물량 중 1억 원 미만 물량이 23.9%(2045실)나 된다. 업무지구 밀집지역인 영등포, 마포와 맞닿아 있으며 지하철 9호선 역세권 단지는 서울 주요 업무지구로 접근성이 우수한 것이 장점이다.

서초구에도 1억 원 미만 물량이 1883실로 소액 오피스텔이 다수 있는 것으로 나타났다. 반면 강남구는 오피스텔 재고 물량 2만 1772실 가운데 3.4%인 747실만이 1억원 미만에 시세를 형성하고 있다. 입지적 투자 가치는 뛰어나지만 소액 투자가 상대적으로 어려운 만큼 임대수익률 관리 부담도 큰 단점이 있다.

그 밖에 마포, 구로, 영등포 등지에 1억 원 미만 소액 오피스텔이 많은 편이다.

▶경기 고양> 부천> 수원> 안산> 시흥 지역에 소액 오피스텔 많아=경기도는 1억 원 미만의 오피스텔이 고양, 부천, 수원, 안산, 시흥 순으로 많다. 고양시는 총 2만 8556실로 이중 1만 182실인 35.7%가 1억 원 미만이다. 고양시는 서울 광화문, 시청 등 도심권 직장인과 파주 엘지LCD, 일산(주엽역 인근 금융시설 및 먹자골목 상업지역)내 통근 직장인 수요가 풍부하여 매물이 나오면 바로 소진되는 편이다.

안산과 시흥의 경우 각각 4429실, 2617실이 최근 시세 1억 원 미만으로 지역 내 70%가 1억 원 미만인 것으로 나타났다. 안산시는 공단과 시청 주변에 공무원과 공단 소재 회사 직원들 수요가 풍부해 공실의 위험이 적다. 또한 공원과 편의시설이 가까워 생활여건도 좋다. 투자금 부담이 낮고 임대수요가 두터워 이들 지역은 지역 평균 임대수익률이 8%대까지 형성되고 있다.

▶하반기 분양, 입주 새오피스텔은 입지 좋은 곳 골라야=하반기 분양계획과 입주를 앞둔 신규 오피스텔도 관심을 끌 전망이다. 분양가격은 기존 재고보다 부담이 크지만 입지적으로 우수한 곳에서 공급되거나 브랜드, 디자인 등이 차별화된 오피스텔이라면 투자 관심이 늘어날 수 있다.

대신 시장 분위기에 휩쓸린 투자는 금물이다. 올 상반기 오피스텔 분양시장이 인기를 끌면서 청약과열 현상을 보인 곳도 있고 주변 거주환경과 분양가 적정성, 실제 임대수익률 등을 꼼꼼히 따져보지 않고 투자에 나서는 투자자들이 많아 계약률이 좋지 않은 경우도 있었다. 부동산114 관계자는 “이번에 세제 지원이 더해지면서 분위기에 휩쓸려 투자에 나설 우려도 적지 않은데 앞으로 신규 공급물량이 어디에 얼마나 있는 지 미리 점검한 후 상품별로 비교 검토한 후 투자에 나서는 것이 바람직하다”고 조언했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com