MC 성기영: 가을시장 문이 열리나 봅니다. 전ㆍ월세 대책이 발표되고 모든 사람들이 재차 부동산에 눈을 돌리기 시작했습니다. 아직 매매가 상승 움직임은 없지만 시장불안이 가중되는 분위깁니다. 가을 부동산시장 3대 관망 포인트를 짚어봅니다. 헤럴드경제신문 장용동 大기자입니다.
-전ㆍ월세 대책 어제 자세히 풀어드렸는데요. 당ㆍ정 간의 마찰이 있나봐요?
▲특별한게 없구요. 전ㆍ월셋집 공급확대, 세제지원 으로 요약해볼 수 있습니다. 한나라당이 제안한 전ㆍ월세 상한제 도입은 여전히 정부와 입장차이가 커 오늘 논의키로 했으나 불발됐습니다. 추후 이 문제는 다시 거론될 것으로 보입니다. 정부는 전ㆍ월세 상한제 도입이 공급물량을 줄일 수 있어 더 혼란이 야기되는 것으로 보고 받아 들일 수 없다는 입장입니다. -전문가로서 어떻게 보세요. 효과가 있을까요?
▲부동산문제에 있어서 답답한게 지역적 탄력성이 없다는 점입니다. 다른 공산품과 달리 전국적으로 남아돌아도 서울이 부족하면 당장 어찌할 도리가 없다는 얘기죠. 수도권 전ㆍ월세 난리 해소가 안되는 부분도 바로 이같은 부동산의 특성 때문으로 봐야 합니다. 당장 해결되기 어려운 상황입니다. 더구나 임대사업자 기준을 아무리 늘려도 사회풍조가 자산시장 구조로 봐 임대목적으로 섣불리 집을 사는 사람이 드물 것 같습니다.
서서히 다주택자에 대한 인식이 달라지고 그동안의 규제가 풀리면서 해빙 될 것으로 보여집니다. 안전자산으로 여유자금이 쏠리면서 수익성 부동산에 대한 관심이 높아져 장기적으로는 공급확대효과가 있을 것으로 예상됩니다.
다만 단기적으로 급증하는 수요에 공급이 따라갈 수 없기 때문에 이같은 상황이 지속될 개연성이 큽니다. 최소한 1-2년은 더 갈 것으로 봅니다.
-미국 소버린 쇼크 등에도 불구하고 일부 시장이 긍정적으로 흘러갈 조짐이 보이기도 하는 것 같습니다. 부동산시장에 대한 투자심리지수가 높게 나왔다구요?
▲관심있게 지켜봐야 할 통계들이 몇가지 있는데요. 바로 국토연구원이 내놓은 부동산소비심리지수입니다. 지난달 주택ㆍ토지 등 부동산시장에 대한 소비자들의 투자 심리가 6월에 비해 개선된 것으로 나와 주목됩니다. 상승가능성이 높아 투자하고픈 사람들이 많아졌다는 얘기죠.
구체적인 수치를 보면 부동산시장 소비심리지수가 125.5로 전월(118.3)보다 7.2포인트 높아졌습니다. 부동산 소비심리지수는 0~200의 값으로 표현하며 전월에 비해 매매가격 등에 대한 변화가 없으면 100으로 표시합니다. 95 미만은 하락,115 이상은 상승 가능성이 높음을 의미합니다.
지역별로 2018년 평창동계올림픽 유치가 확정된 강원도가 개발 기대심리에 힘입어 145.4로 가장 높았고 이어 광주광역시(136.6) 울산광역시(125.4) 순이었습니다. 수도권은 △서울 122.9 △인천 107.6 △경기 120.1 등으로 전월에 비해 평균 14포인트 상승했습니다. 소형주택 강세가 가격상승 기대감으로 이어져 소비심리가 개선된 것이죠.
또 수도권 지역은 전국 평균 및 지방에 비해 지수가 낮아 소비심리 회복 속도가 상대적으로 늦은 것으로 나타난게 특징입니다.
국토연구원은 지난해 초부터 전국 6400가구와 2240개 중개업소를 대상으로 부동산시장 소비심리지수 조사를 해왔으며,지난달 국가 통계로 승인받아 7월 지수를 처음 발표한 것이어서 의미가 있다고 봐야할 것 같습니다.
-가을 시장과 맞물려 주목되는데요. 가을시장 관전 포인트를 짚어주시죠.
▲첫번째 포인트는 현재 거론되는 전ㆍ월세 문제가 어디까지 확대될 것이냐는 점입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 대략 50%선에 달하고 있는데 60%를 넘는 경우가 속출한다면 이는 매매시장으로 상승세가 번질 개연성이 있다고 봐야 합니다.
또 지역으로 청실ㆍ경남아파트 이주 등에 따른 강남발 전ㆍ월세 문제가 분당-판교-용인-수원 축으로 이어지고 있는데 이것이 평면적으로 어디까지 확산될지 주목됩니다. 또 중소형에서 중대형 확대 여부도 관심있게 지켜봐야 합니다.
두 번째는 신분당선 개통입니다. 내달말 개통되는 신분당선은 남부축, 특히 분당과 판교, 광교로 이어지는 투자벨트나 주거지에 상당한 파괴력을 가질 것으로 예상됩니다. 이미 상권들이 들썩이고 환승권 중심으로 전ㆍ월세가격이 크게 오르는 상황입니다. 신규분양도 활기를 띄구요.
서울까지 16분내 도달, 그것도 강남역으로 이어지는 것이어서 남부권 교통난을 덜고 외연을 확산시키는데 결정적 역할을 할 것입니다. 주변지역으로 미치는 영향도 크구요.
임대료 자체가 상향조정되는 결과를 가져올 수 있기 때문에 신분당선 개통이 주변지역에 어느정도 영향을 미치는지를 파악하는 것은 중요하리라 봅니다.
마지막으로 재개발 재건축 동향입니다. 실제 시장에서 가장 영향력을 가지고 있는 시장이 강남권 재건축 시장입니다. 현재는 여러 가지 악재와 행정적으로 미흡한 점이 많아 다소 움직임이 둔화되어 있는 상황이나 물밑 진행속도가 빨라지고 있는게 사실입니다. 정부가 재개발 재건축 뉴타운 등의 활성화를 위해 용적률 상향조정하는 것 등도 호재구요.
바닥장세라는 인식과 함께 매수바람이 일면 시장은 금방 해빙되는 분위기가 될 것으로 예상됩니다.
-경매시장에서 저가 아파트의 낙찰가율이 오르는 것도 시장의 훈풍을 감안한 것으로 봐야 할까요?
▲이달 1~15일 감정가 3억원 이하 수도권 아파트의 낙찰가율은 87.04%로 집계됐는데요.이는 지난달 85.37%에서 1.67%포인트나 오른 것입니다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활하기 직전인 올해 3월(87.12%) 이후 가장 높은 수치입니다.
4월 이후 하락세를 타다가 이달들어 반등한 것입니다. 전세난이 지속되면서 투자에 대한 부담이 없기 때문으로 풀이됩니다.
특히 3억원 이하 아파트의 낙찰가율은 서울 90.74%, 경기 88.89%, 인천 80.88%로 모두 7월 보다 상승했으며 입찰 경쟁률도 지난달 건당 5.68명에서 이달 6.9명으로 늘었습니다. 저가 아파트에 투자가 몰리고 있다고 봐야죠.
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